Je rozhodnuto? Bude centrum města na výpadovce?!

Již dlouho se mluví… je to tam vyšrafované léta… s tím se muselo počítat… na úřední desce to bylo… takže je vlastně vše v naprostém pořádku! Řeč je o zamýšleném novém obchodním centru. A protože má rozměr zhruba deseti Kauflandů s kapacitou 900 míst na parkování, má ambici stát se i novým centrem Jindřichova Hradce.

Během víkendu se k tomuto megakomplexu rozpoutala živá diskuse. Téma se diskutuje z nejrůznějších stran. Hlavně po stránce architektonicko-urbanistické a po stránce celkového přínosu městu. Já bych k tomu chtěl říci také pár věcí, které je potřeba zvážit, než se rozhodneme, kde bude nové centrum města. Protože centrum města je tam, kde jsou lidé, kde to žije, kde se lidé potkávají, kde je jim příjemně a kde se cítí pohodlně, jako doma ve svém obýváku s přáteli a známými.

Bod č. 1. Nejsem nepřítelem komerčních zón. Podporuji jakékoli podnikání a rád s kýmkoli soutěžím. Pokud je to rovná a férová soutěž. I šedesátikilový střízlík může porazit zápasníka Sumo. Ale… pokud přijde hráč, jehož strategií a silou je 3-5 let nabízet produkty a služby pod nákupní cenou ostatních hráčů, a tím je nechat vykrvácet, aby pak ovládl trh a už si mohl monopolně dělat, co potřebuje, není to dobré pro nikoho. Zaniká ta soutěž, výběr pro zákazníka a vzniká diktát.

Bod č. 2. Vadí mi způsob, jak se toto centrum ve městě zase ocitne. Už jsme to zažili s Kauflandem. Navleče se to na bohulibý záměr „market pro kutily“, to lidi zbaští, a pak šup, když je vše vypapírované, změní se to díky směšné pokutě, se kterou někteří od začátku počítali, na potravinový supermarket.

S aktuálním centrem to bylo stejné. Místo dlouhodobější diskuse všech zainteresovaných stran a hlavně občanů se tady to centrum v nově odhalené podobě prostě „vyskytlo“ a všichni na něj koukáme s otevřenou pusou. Teprve nyní dovozujeme, co to bude znamenat. Toto není o investorovi, ten se chová dle stanovených regulí a daných postupů. Toto jde čistě za radními na městě, kteří pro nás město řídí a spravují tak, aby se nám v něm žilo co nejlépe.

Osobně si představuji, že se takovéto projekty, které na desetiletí změní život ve městě, budou předem diskutovat a projednávat. Jinak bude každý z nás trnout, jestli nám vedení města nedá přes noc někde pořádně za uši jen proto, že je to pro někoho výhodné.

A co byl ten otřepaný trik? Někdo potřeboval udělat kšeft. Tak se začalo mluvit o „průmyslové zóně“. Na to se v J. Hradci slyší. Udělá se kus papírování. Pak se to posune na „průmyslově-obchodní zónu“, to je také ještě průchozí, a když je cestička prošlapána, tak to holt bude „čistě obchodní zóna“.

Bod č. 3. Obchodní centrum je „vysavač“ příjmů od Hradečáků pryč. Je to také vysavač zaměstnanců, vysavač nájemníků a je to tvrdá řehole pro všechny, kteří podepíší stostránkovou smlouvu. Šest, sedm druhů nájmů, od klasického, přes pronájem zásuvky s elektřinou, po obratové nájemné, které musíte včetně účetnictví předkládat, aby majitel centra viděl, jak se vám daří a když se daří dostatečně, tak se odváděná procenta jemu zvednou. Nadiktovaná povinnost přispívat na společné reklamní letáky, dávat pravidelně 10-20% slevu a jednou za kvartál výraznou lákavou slevu cca 50%. Podílet se na nákladech s úklidem a údržbou uvnitř i na parkovišti, včetně úklidu sněhu. Za jakékoli pochybení pěkná pokuta, která vylepšuje zisk centra.

A kdybyste snad chtěli odejít, tak na to zapomeňte, buď musíte za sebe najít přijatelnou náhradu, nebo to možné není. Jo, a když už si vybavíte a zařídíte svoji prodejní kóji, neznamená to, že tam vydržíte dlouho. Za pár měsíců vás mohou přesunout do jiné i jinak velké kóje. Na vaše náklady. Nový nábytek, nové předělávky. Potřeba sehnat si více zaměstnanců je jasná, protože se jede krátký a dlouhý týden, neboť provozní doba se obzvlášť o Vánocích začíná blížit 7/24.

To je jen pár věcí ze zkušenosti, aby si člověk byl schopen udělat alespoň základní představu o vnitřních zákonitostech fungování takových obchodních center. Situace, kdy dělá byznys malý s velkým. A když se pak podíváte do košíků zákazníků, tak z devadesáti procent vidíte to, co je v akčním letáku, tedy zboží, na kterém krvácíte pod náklady, protože máte smluvně nařízenou „výraznou slevu“. Toto není zdravé podnikatelské prostředí. To je past, jak se stát otrokem za vlastní peníze a na vlastní náklady!

Bod č. 4. Říkám to po stoprvní… Jako podnikatel si mohou pronajmout prostor kdekoli. Nevlastníme nemovitost. Máme volné nohy. Stejně tak můžeme přejít více na služby online až domů k zákazníkovi. Rozhodují finanční čísla, jejichž prvopočátkem je tzv. „traffic“. Frekvence potenciálních a bonitních zákazníků, kteří tečou okolo provozovny a které lze přivábit, aby provozovnu navštívili, vyzkoušeli a pokud budou spokojení, aby se opakovaně obsloužili, vyvstane-li potřeba, kterou řeší.

Je mi tedy relativně jedno, kde „rozbalíme své podnikání“. Žádný podnikatel nebude setrvávat uprostřed hřbitova či pustého lesa. Půjde tam, kde jsou lidé, nebo se jako my spolehne na svou databázi a bude pomáhat v drtivé většině již jen své vybudované klientele.

Bod č. 5. Rozhodněme se, kde chceme mít centrum města! Jestli to bude i nadále historické centrum, a to obchodní s ním splyne, nebo odvedeme lidi a život úplně někam jinam. Město je tam, kde jsou lidé. Dnes už více slyšíte: „ Jedu do IGY… Jedu do Géčka… Jedu do CityParku“. Lidi už tolik neříkají jedu do Budějovic nebo do Jihlavy. Tedy pokud nejedou něco vyřizovat, ale prostě na výlet. Bohužel většinou realizují nákupní výlet s jídlem a nějakým tím drobným povyražením. Bude-li i v novém centru nějaký kulturní stánek, pak může město rovnou zapomenout na nějaké stavby divadel za 300 mil. Kč atp. Konec konců ty Budějovice jsou dnes 30min daleko a kulturní Praha hodinu a půl.

Bod č. 6. Co se stane, když bude stavba OC nakonec definitivně schválena? Jaký sled událostí to spustí? První cíl Obchodního centra je to vůbec postavit. Není to tak, že někdo moudrý a bohatý přijde a začne stavět, jako když si restauratér vymazlí svou hospůdku pro své zamýšlené zákazníky, které má stále před očima. Je to řetězec realitně developerských obchodů, ze kterých se trochu to rácio finální prosperity vytrácí.

Pak přijde druhý cíl pro manažera, za který bude hodnocen. Naplnit a pronajmout. Expanze. Alfa a omega jejich byznysu. Jak jsem řekl, když získají podpis prvního nájemce na kóji, jsou v suchu. Hráčem číslo jedna je potravinový řetězec. Od toho se to všechno odvíjí. Ten s sebou nese tu masu lidí, která za ním jde. Pochybuji, že by tam šel Lidl či Kaufland, ale třeba Penny se vyloženě nabízí.

Na potravinový řetězec jsou navázány už určité např. oděvní značky. Pokud nemají zájem, nezbývá než přetáhnout stávající obchody. To je to nejsnazší. Cílem bude z centra přetáhnout Baťa, DM, Pompo, možná Čedok (nebo přivést konkurenta), trafiky, banky, Okay, Planeo (nebo jiné konkurenční elektro), oblečení, optiku, zoo potřeby, operátora (nebo možná všechny), restaurace, kavárny, cukrárny, možná kinosál… snad dojde i na to Hobby… ucelená nabídka k obsloužení se.

Pro město tedy nevzniká nic nového, ale z velké části dojde jen k přeskupení. Ruku v ruce s tím jde odchod zaměstnanců a lidí z centra a ostatních lokalit. Aby majitelé domů v centru udrželi stávající nájemce, budou muset zajímavě snižovat nájem. Z nízkého nájmu už lze jen špatně opravovat historická fasáda každých X let a udržovat dům v kondici. Do centra přijdou kebaby, nonstopy, večerky a obsluha jednodenních turistů tzn. zmrzlina, párek v rohlíku, možná se dočkáme i těch ruských čepic a podobných suvenýrů.

V centru zůstanou úřady, zámek, muzea a ošlapaná dlažba od asijských a UNESCO zájezdů, pokud budeme mít podnikavé správce zámku a muzeí. Maximálně jednou levně přespí přes booking.

Bod č. 7. Vznikem obchodního centra nevidím vznikání žádné větší konkurenční výhody, která by nás odlišila od ostatních měst. Nevidím, že by tím vzniklo něco, co přivede lidi do J. Hradce, aby tady více žili a nechávali peníze kolovat ve městě jako tu životadárnou krev. Právě naopak. Pražáci, Brňáci mají svá obchodní centra a daleko lepší. Je tím neoslníme. Ti nebudou do J. Hradce jezdit nakupovat. Naopak. Ti sem jezdí proto, aby si od toho odpočinuli a zažili klid a pohodu provinčního městečka se speciálkami vedenými majiteli, se kterými se mohou pozdravit, pohovořit, navázat vztah. Obchodní fabriky mají doma. Chaty a chalupy naštěstí v okolí J. Hradce.

Bod č. 8. Největší stabilitu městu přináší VZTAH. Vztah k městu, vztah k lidem, vztah k podnikání, k práci samotné, k budoucnosti. To lze čekat od malého, drobného a většinou rodinného podnikání. Řetězce jedou na čísla a výdělky, maximální zhodnocení, a pak po nich zbudou jen ty příslovečné prázdné petláhve všude okolo.

Největší stabilita pro obslužnost města je ve velkém množství menších konkurujících si provozoven. Ideálně rodinného typu. Speciálky se službou navíc, ne jen naklikání na webu. Restauratér, pekař, cukrář, kavárník, krámkař, ajťák, foto, elektro, bistro, kadeřnický salon, masáže atd. Když se nám povede změnit Tyršák na sportovně společenský areál, dobře se to s obslužností v centru propojí.

Bod č. 9. Co přinesou pak ty prázdné provozovny a prostory? Kdo o ně bude mít zájem? Koho si přivedeme do města? Co s tím samotným vyasfaltovaným komplexem, pokud se přepočítá v číslech, jak se toho majitel zbaví a komu to pak přeprodá, aby z toho utekl?

To jsou věci, o kterých musíme mluvit a mít v nich jasno.

J. Hradec potřebuje průmyslovou zónu. Zónu 4.0, tedy s velkou přidanou hodnotou. Nanotechnologie, IT, vývoj, call centra, vývojářská centra, firemní školící centra v super prostředí vhodným na teambulidingy atp. Průmyslovou zónu, která nabídne lidem práci s vyšší přidanou hodnotou a vyšším finančním ohodnocením plus možností růst. Ne vysavač na peníze stávajícího obyvatelstva J. Hradce a okolí. Práci, která bude rozvíjet lidem také mozek a další schopnosti a ne jen zrychlovat ruce.

Co s tím? A jak se dá postupovat? Zkusím probrat v dalším připravovaném článku.